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《人民法院报》:固原 业主“过山车”从惊险到惊喜

  

本报记者 刘学军 本报通讯员 李全德 李 军

  去年底,宁夏回族自治区高级人民法院组织开展的五个中级法院工作亮点观摩团来到了山城固原市。固原市中级人民法院把观摩活动搬到了市区的“牡丹花园”小区,向观摩团成员介绍了该小区107户业主坐“过山车”从“烂尾楼”到住上“放心楼”的经过。 

    近日,记者带着固原中院为何对“牡丹花园”房产群体性纠纷采取诉外化解的方式等问题,再次来到了固原,走进了“牡丹花园”业主的家中,采访法官和涉及房地产管理相关部门的官员。 

  □老板“乱包咧”,我们的辛苦钱要“打水漂咧” 

    1月5日,记者来到“牡丹花园”小区三单元401室的王才家,陪同记者一起到访的还有固原中院审委会专职委员潘孔红。王才一见到老潘,脸上洋溢着感激之情,激动地紧紧握着老潘的手不放,眼含泪花,说:“我靠在建筑工地上给老板抱砖头,三年前交了钱拿不到房子,现在我安心地住上了房子,感谢法院,感谢老潘为老百姓做主。” 

    王才向记者回忆起那段让他和家人心惊胆战,要死要活的日子时说,我是固原市原州区中川乡骆驼河村的村民,今年已经四十多岁了,我们两口子常年在外打工,我在建筑工地抱砖头,我婆姨在市区打零工,省吃俭用,积攒了5万多元钱。农村的房子已破烂得不行了,在固原看上了“牡丹花园”楼盘,觉得价格合适,就向亲朋好友借钱,向银行贷款,凑齐并交了12万元的房款。一边继续在外打工挣钱还债,一边盼望着一家人能尽早搬进新房,享受家有自来水、有暖气的城里人的生活。 

    2008年5月的一天,我和婆姨去看房,才知道开发“牡丹花园”楼盘的老板“乱包咧”(意为事情很糟糕),人也“跑咧”,本是自己的房子被别人抢占了,抱砖头积攒下的辛苦钱要“打水漂咧”。当时,房子拿不到手,婆姨埋怨我,又和我闹离婚,债主上门要债,我的压力实在是太大了,心里乌苏(意为郁闷、痛苦)死咧,不知道怎么办,夜夜睡不着,都想到了自杀。 

    “三年前,开发‘牡丹花园’楼盘的老板突然不见了,留下一个主体刚刚建成的楼房,找老板要工资的、要材料款的、要集资款的人天天聚集在这里,吵骂声不断。一些要不到钱的人开始抢占未建成的房子,有的抢占了八九套,有的手持购房合同却连房门都进不去,眼睁睁地看着十几万元的血汗钱化成泡影,一时间,百余名群众开始上访。可以说,当时的‘牡丹花园’真成了一个无人管、无人收拾的‘烂摊子’。”潘孔红给记者描述了“牡丹花园”楼盘当时发生纠纷的情形。 

  □开发商“失踪”,谁来保护107户业主的利益 

    2008年,马明、曹洪太等人想利用开发房地产发大财,便挂靠银川某房地产公司开发“牡丹花园”楼盘。马明、曹洪太等人自身没有多少资金,便利用欺诈的手段在房屋未建时就开始向外低价售房收钱,做起了“借鸡下蛋”的买卖。在建设过程中,由于资金短缺,又开始借用高利贷并且“一房多卖”,甚至竟“一房六卖”,结果房子还没建好,催收高利贷的、要材料款的逼得马明、曹洪太等人四处躲藏,最后干脆一跑了之,扔下一个滥尾楼。受害业主情绪激动,自发性地到固原市房产管理局上访,讨要说法。“谁来保护我们的利益”的呼声越来越强,更大的上访事件一触即发。 

    这期间,固原市原州区人民法院和固原中院在一个月内连续受理42起诉马明、曹洪太及开发公司的民间借贷、房屋买卖纠纷案件。中院民一庭庭长钱勇智在审理案件时发现诉讼标的几万元、几百万元不等的矛盾纠纷都集中在“牡丹花园”房产开发商马明、曹洪太的身上。钱勇智及时将这一情况向院领导作了汇报,院长黄金柱要求中院会同原州区法院尽快开展调查,查清情况后再作出研判。 

    通过进一步调查,基本上查清了“牡丹花园”房产开发商欺诈群众、背负高利贷,导致开发楼盘滥尾的来龙去脉。 

    “固原中院紧急召开了审委会,一致认为,这起群体性矛盾纠纷不但涉及107名受害人的切身利益,而且关系到社会的稳定,法院决不能就案办案,简单地处理这42起案件,法院必须担当起应有的社会责任。”黄金柱说。 

    固原中院的专题汇报引起市委政府的高度重视,市委政府领导采纳了“先刑事后民事”的工作建议,并指示由中院牵头成立工作组,抽调两级法院18名业务骨干和相关职能部门工作人员,对“牡丹花园”涉及的问题依法进行处理。2010年7月16日,“牡丹花园”矛盾纠纷化解工作组正式成立了。 

    公安机关对马明、曹洪太涉嫌诈骗立案侦查。2009年,开发商马明、曹洪太因诈骗700余万元,被固原中院以合同诈骗罪分别被判处有期徒刑十一年和五年,部分高利贷者也被警方调查、控制。 

  □法官挨家挨户做工作,占房业主配合搬出“烂尾楼” 

    “马明、曹洪太被法院判刑后,‘牡丹花园’业主看到法院开始动起真格,加上工作组的思想工作到位,受害群众情绪开始稳定,抢房、占房、缠诉、上访、闹事等现象得到缓解。”“牡丹花园”矛盾纠纷化解工作组副组长、中院副院长李永花对记者说。 

    “‘牡丹花园’楼盘共有80套住宅房、16套门面房,没有通水、通电、通暖,楼房里外没有粉刷,院子没有硬化,是个‘烂尾楼’。”工作组成员穆存忠向记者详细介绍了“牡丹花园”楼盘烂尾的基本情况。 

    要想让“牡丹花园”这个“烂尾楼”达到建筑安全标准,适合居住条件,必须做工作,劝解抢占楼房的每一户业主搬出,对大楼进行修缮。潘孔红讲述做工作的艰辛时说,面对用打工辛苦钱购房的、开发商欠其材料款抵顶房子的、开发商借其高利贷抵顶房子的等不同情况的每一户占房业主。我们还要逐户做工作,回答他们提出的“将来能不能搬回来?”“已做了装修能不能补偿损失?”“修缮好了的房子价格怎么定?”等等疑问,一次做不通工作就两次,有的做了不下20次。群众看到了法官的耐心,办事的决心,由不信任到信任,由不配合到最终配合,最后都搬了出去。 

    潘孔红说:“甘肃省庄浪籍的孔某是小区的一位业主,他老婆旺某怀孕挺着个大肚子,再有一两个月就要临产了。我们专案组的法官每次去做工作她都哭,她总是以买房子上当受骗,马上生孩子,没钱租房子等各种理由就是不愿意搬出去。他们怕搬出去了,再也搬不回来了,因为他们是外地人。做其一家人的工作前后用了二十几天,并承诺楼房修缮好了,优先让他们搬回来住,如果不想要房子就给退钱,在得到承诺后,他们高兴地搬走了。” 

    潘孔红笑着说,当时孩子还在他妈的肚子里,现在孩子都满地跑了。 

    穆存忠也给记者讲了一个故事。王某抢占了5楼一套房,其妻子左腿断了,打着石膏,下不了床。法官去做工作让其搬出时,抵触情绪很大。她哭着说:“辛辛苦苦积攒的钱,买房上当受骗,你们如果让我搬出去,我就死在这里。”法官白天、晚上的做工作,承诺让其优先入住并办理房产证,打消了他们一家人的顾虑,最终高高兴兴地搬了出去,现在高高兴兴地又搬了回来。 

    工作组在劝业主搬离“烂尾楼”的同时,对涉案楼盘购房户进行重新登记,全面进行债权债务清算,登记购房户多达175户,申报债权的多达203人,通过对登记购房户和债务人进行甄别,从中剥离高利贷1360万元。最终确定了96套住房的实际所有人,厘清实际债务人107人及相应债务2176万元。 

  “烂尾楼”成为“放心楼” 

    “为了彻底化解矛盾,我们认为,不能只把开发商判刑,清算了债权债务就了事,只有把这个楼盘建成、盘活,投入使用,让真正购房的群众住上房子,合法的债权利益能够兑现,才能彻彻底底地化解这起群体性矛盾纠纷。”被工作组队员戏称为“生产队队长”的副院长李永花说。 

    “牡丹花园”矛盾纠纷化解工作组开始了一年多艰辛的工作。工作组先组织评估单位对“牡丹花园”这个“烂尾楼”进行资产评估,重新确定建筑施工队、材料供应商,与供电局、住建局等部门协调水电暖安装……费了不少心血。 

    “牡丹花园”的续建工作中,大到门窗、水电暖、道路、车库工程建设,小到一颗螺丝钉、一袋水泥,进西家,出东家,工作组成员可谓是跑断了腿脚,磨破了口舌。“大小的事情要把心操到。”穆存忠说,“每办成一件事情,都要‘下话、求情’,主动找人,协调方方面面的关系。” 

    2010年10月,彭阳县建筑集团总公司第九分公司承担了“牡丹花园”楼房的修缮工程,该公司垫资180多万元,直到2011年12月28日,工作组把欠其公司的最后一笔20万元的工程款付清。 

     记者电话采访了彭阳县建筑集团总公司总经理徐安廷。问:你就不怕最终拿不到工程款?他回答说:“我们知道工作组没有钱,但他们是真心实意为老百姓办事,我信任他们,绝不会让我拿不到工程款的。” 

    固原市开发区管委会书记赵万华说,“牡丹花园”“烂尾楼”工程纠纷发生在本辖区,我们责无旁贷,工作组需要人就出人,需要钱就出钱。 

    据悉,管委会出资、免除其他费用共计212万元。其他相关部门为“牡丹花园”建设中的通电、通水、暖气接口等减免各种费用262万元,使得“牡丹花园”的房屋价格平均仅为每平方米2370元左右,大大低于固原其他商品房房价。 

    现如今,整个住宅的房门钥匙都分发到了住户手中,业主已经入住,一场纷争也尘埃落定。 

     记者环顾“牡丹花园”小区,虽不是一个高档住宅小区,但整洁、干净、祥和,大部分住户已经安居,一部分住户开始装修。三年前,谁也不会想到会有今天这样的结果。 

    “有耕耘,就有收获。”黄金柱很有成就感地说,“牡丹花园”群体性矛盾纠纷通过诉讼外的成功化解,市委给予了充分肯定,2011年1月为工作组专门颁发了“特别奖”。 

    “牡丹花园”的部分业主也自发地送来了“一心为民化纠纷,千辛万苦建家园”、“重事实、讲法律、求公正、促和谐”等多面锦旗。 

     当事人高丽在接受记者采访时激动地说:“工作组的法官们办事公道,他们把我们这些老百姓当亲人看,没有嫌弃过我们穷、事情多,有时还不讲道理。回想当初,我都想哭,不知道当时的日子是咋过来的。现如今,我搬进了新房,办了房产证,我一家人的心安咧!踏实咧!” 

    宁夏回族自治区高级人民法院院长李彦凯对固原中院诉外成功化解“牡丹花园”群体性纠纷给出的评价是:“‘牡丹花园’群体性纠纷的化解,不仅在固原市、在宁夏,而且在全国都是成功的范例!” 

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